房地产企业成本管理2008-05-16 00:12:56 楼主
加强项目投资实施全程有效成本控制成房企必修课
刘南发（转）
编者按：
成本管理
是房地产企业提升竞争力的重要手段之一
，本文作者叶帅军先生系北京时代引擎科技有限公司特约咨询顾问，根据多年的房地产成本管理工作经验，对房地产成本管理控制的各业务环节作了精辟的分析和阐述，房地产成本管理是一个全过程的目标成本管理过程，从规划设计阶段、招投标阶段、施工阶段最后到竣工结算阶段，每个环节都需要进行成本细节控制，本文的观察角度和观点切中要害，对房地产行业成本管理的同行具有很好的参考价值。
房地产在十几年的发展过程中，正朝着越来越公开、透明，越来越规范化的方向发展。房地产业内的竞争空前加剧，而利润空间则日渐缩小，这已成为不争的事实。如何提高企业的核心竞争力，从企业内部挖掘潜力，加强企业内部管理，从组织、技术、经济、合同与信息等方面，挖掘潜力，降低成本，提高投资效益和社会效益已逐渐成为房地产业迫切需要解决的问题，而加强对项目投资实施全过程有效的成本控制管理成为房地产企业修炼内功、提升竞争力的必修课。
一、规划设计阶段成本控制管理存在的问题：不注重限额设计；制定好的方案改动；审图不细致等。
规划设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。对项目工程造价的影响可达70%，由此可见，设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计，可降低一定的工程造价。但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。以限额设计为例：某公司在进行施工图设计前就没有进行限额设计，致使很普通的剪力墙结构住宅（车库为框架结构），其钢筋单方含量达到了110公斤/平方米。这种设计不合理，造成了一定浪费，显然是对工程的各种经济指标不够重视。再以审图不细致为例：某公司在施工图纸出具后进行审图，审图重点全部集中在图纸绘制的是否准确装修做法是否经济，而忽略了各个专业之间交圈的问题，致使在施工阶段造成管线空洞遗漏、专业工程管线绕梁绕柱。而工程施工中主要就是这些交圈的问题缠绕着甲方、乙方，如果解决不好将会直接影响以后的工作。因此，设计阶段对项目投资的影响是极其重要的。
二、 招投标阶段的成本控制管理
1、项目招标过程中的成本控制
工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面，通过招投标开发商选择施工单位或材料供应商，这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。在招标过程中成本控制，开发商应注意与加强以下几点：
（1）招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。招标前，应严格审查施工单位资质，一定进行实地考察，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”（即挂靠）等不正常现象，这对项目成本控制非常不利。
（2）做好招标文件的编制工作，造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲，尽量做到“知己知彼”，以利于日后的造价控制。
（3）合理低价者中标。目前推行工程量清单计价报价与合理低价中标，作为业主方应杜绝一味寻求绝对低价中标，以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。所谓合理低价，是在保证质量、工期前提下的合理低价。
2、做好合同的签定工作
应按合同内容明确协议条款，对合同中涉及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议处理等，都应有明确的约定。在签定的过程中，对招标文件和设计中不明确、不具体的内容，通过谈判，争取得到有利于合理低价的合同条款。同时，正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素，对索赔要有前瞻性、有效避免过多索赔事件的发生。此外，应争取工程保险、工程担保等风险控制措施，使风险得到适当转移、有效分散和合理规避，提高工程造价的控制效果。工程担保和工程保险，是减少工程风险损失和赔偿纠纷的有效措施。
三、施工阶段的成本控制
施工阶段是资金投入的最大阶段，是招投标工作的延伸，是合同的具体化。加强施工控制，就是加强履约行为的管理。房地产开发产业是随着国家住房分配供给体系的改革而产生的。虽然与基建项目具有共性，但也会不可避免地发生“三超”现象，但“三超”的超额必须由企业的赢利来弥补，如果控制失衡，会使企业经营亏本。因此，房地产企业的盈利目的决定了项目投资必须实现预期的目标。该阶段成本控制的主要工作为：
1、抓好合同管理，减少工程索赔
在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。针对目前工程量清单报价，施工单位往往采取“低价中标，索赔赢利”的方式承揽工程。作为业主方造价管理人员要做到事前把关，主动监控，严格审核工程变更，计算各项变更对总投资的影响，从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，减少不必要的工程费用支出，避免投资失控；另外，对施工单位及材料供应商不履行约定义务及时提出反索赔，使成本得到有效控制。
2、从管理模式上着手，建立监理制，充分发挥监理公司的作用，追求项目投资的有效控制按照监理规定和实施细则，完善职责分工及有关制度，落实责任，从工程管理机制上建立健全的投资控制系统。同时做好月度工程进度款审核，避免投资失控。工程进度款的审核，对经监理方确定的工程量，按合同约定的计价依据进行核价后支付相应的工程进度款。
3
、在开发商内部建立有效的流程机制
，各用款部门填写用款单时，按“工程项目。分部工程——分项工程——单位工程”写清楚，成本管理部门根据已有的项目目标成本金额（项目预算数）进行核对，能立刻确认是否应该支付此款项，并将此信息上报主管领导。若付款，则付款后成本会计也能准确地将该款项列转成本核算对象及其明细项目。
在工程款的支付过程中，须注意的是：要有正确的付款流程，该流程的设计必须满足“先产生相关的信息流，再由信息流决定是否支付资金流”的要求。这是因为任何不当的资金支付行动都能使成本管理处于无序和失控状态。
4
、从技术措施上展开项目投资的有效控制
对主要施工技术方案做好论证的基础上，广泛应用新材料、新工艺、新办法等等，想方设法在技术上实施项目投资的有效控制。技术措施是实施项目投资的必要保证。
5.
从经济措施上展开项目投资的有效控制
严格控制现场经费和总部管理费，合理使用广告策划费、销售代理费等，减少销售成本，最大限度降低静态投资。例如：占道费、绿化赔偿费和其他补偿费等，对大宗材料或大型设备按合同要求可直接进行甲供，以达到降低造价之目的。
甲供材料须根据工序及施工进度安排进料计划，尽量降低存储成本。另外，加强甲供材料的现场管理，合理堆放，减少搬运及损耗。
四、竣工阶段的成本控制
该阶段是成本控制工作的最后阶段。根据合同、取费标准、竣工资料、国家或地方的有关法规，认真审核工程款。以政策为依据，对送审的竣工决算进行核实工程量，落实联系单签证费用，使审核后的结算真正体现工程实际造价。
