北京的房价3000元，你要吗？
看看这篇分析报告，然后想想：如果北京的房价3000元，你敢要吗？
各地的商品房价格在国家相关部门的政策调控下，仍然持续大幅走高，这不但影响到居民的住宅保障需求，也影响到我国宏观经济的走向，本文从房地分置的新开发模式来解决目前房地产市场所反映的国家调控难、居民购房难现象，探讨建立国家新的住宅保障公共政策的可能性。
一、房地分置的运作模式
目前居民住宅的商品房价格组成为土地出让价格、各种政府规费、开发施工成本、税费和开发商利润等组成，其中土地出让价格和政府规费已经占到商品房售价的30～50％，这部分费用大大增加了居民的购房的支出，而这部分成本是商品房使用期限(居民住宅用地70年)内的一次性支出。
房地分置的开发模式就是要扣除土地出让价格和各种政府规费，直接以房地产商开发成本+开发利润+税费作为商品房销售价格，这将极大地降低居民购房支出。而土地出让价格和各种政府规费则由政府相关部门(如税务部门)在土地使用期限内按年向住房居民收取。
以一亩住宅用地计算，按容积率2.0计算商品房面积为1334平方米，以200万元/亩住宅用地测算，商品房土地分摊价格为1500元/平方米，政府各种规费按200元/平方米计算，开发商的建筑施工成本及室外工程和配套设施按2000元/平方米计算，再加上相关税费10％(营业税及附加、契税、印花税、土地增值税、企业所得税等)和开发商利润10％计算，商品房平均销售价格应该在4600元/平方米以上，如考虑开发商的宣传费、项目策划费等营销费用，商品房售价在5000元/平方米以上就不足为奇了。
以房地分置的开发模式，商品房价格为开发商的建筑施工成本及室外工程和配套设施按2000元/平方米计算，再加上相关税费10％(营业税及附加、契税、印花税、土地增值税、企业所得税等)、开发商利润10％和相关营销费用5％计算，此商品房平均价格不足2700元/平方米，相对旧商品房价格居民购房成本下降了46％。扣除1700元/平方米的土地价格和政府规费，还节约了600元/平方米的相关利税支出。而1700元/平方米的土地价格和政府规费由购房者在70年内按年支付，付款标准则为每年24元/平方米或每月2元/平方米(以下将该费用称为土地年金)，这就大大减轻了购房者的支付压力。
二、房地分置开发模式的优点
1、积极有效降低了商品房价格，首先有利于建立以“人人有住房”为目标的政府住宅保障公共政策，体现政府在住房政策上的公平性和普及性；再者通过按住宅面积支付土地年金，有利于引导消费者理性购房，住大房不但购房成本增加，而且相应的土地年金按住宅面积计缴也相应增加；再次间接降低了金融机构住宅贷款总量，有利于防范和降低金融风险；最后降低了购房者一次性购房支出，有利于增加居民的其他消费支出，间接调整国民经济发展模式。
2、围绕土地年金收支有利于建立平稳、持续的财政收支政策，有效防范地方财政出现卖地财政和以房地产业为支柱的畸形经济发展模式，防止出现房地产经济的泡沫化，因为房地产泡沫就是土地预期收益的泡沫。
3、通过土地年金和城区标准地块价格，首先有利于建立城市房租标准价格体系，对城市规划战略具有价格指导作用；再则引导购房者根据工作和生活需要就近购房或租房，有利于减轻城市交通、物流、消费等流动性压力；最后政府可以通过土地年金变动，可以起到调控城市区域内经济发展的作用。
4、通过土地年金标准，可以提高土地利用效率，有利于引导房地产商开发经济适用户型。如上例容积率提高到4.0，土地年金标准仅为每月1.13元/平方米或每年13.57元/平方米。相同地段同等价格标准的住宅，高层住宅相对中低层住宅土地年金支出降低较多。
三、房地分置开发模式的缺点和困难
1、地方政府财政收入中售地和房地产相关税费收入从实行房地分置政策开始会大幅下降，一方面土地开发成本和城市维护费用持续上升，另一方面可供支配的收入大幅下降，这是房地分置开发模式相对地方政府存在的最大的问题，不但考验地方政府财政收支平衡能力和地方执政者的智慧，还对地方原有的房地产开发模式和开发商是一个冲击。但另一方面如果地方政府进行试点推行，再逐步扩大覆盖面的基础上，在保证地方财税收入稳定持续增长的前提下，可提高地方城市化水平和城市可居住性方面的综合竞争力。另外可将原划拨土地修建的公房(非商品房部分)纳入土地年金收取范围，不但可以扩大征收面，还可以维护国家住房政策的公正性。对于地方财政缺口较大的，在土地年金支付能力许可的情况下，可对缺口资金发行土地年金票据或国债。
2、土地年金收取的规范性。因土地年金是新的房地产政策试点，年金收取可能出现较多的问题，但是比照住房公积金政策可由住房公积金管理部门进行规范和管理，并适时纳入财政管理范围。
3、房地产商目前正在开发和销售的商品房，因房地分置住宅售价低的影响，可能销售困难。对于这个矛盾可采取两个策略：一是这部分商品房价格不动，与原有商品房一样在土地有效使用年限内不收取土地年金，并限定一定期限进行保护性销售；二是对这部分商品房实行房地分置政策，按政策和政府核定价格进行销售，并由财政按已交的原土地价款、政府规费实行退还。
四、政府对房地分置政策辅导和引入
1、政府对住宅按五类或七类城市进行平均房价限定，如一类城市北京、上海、广州、深圳房价为3000元/平方米，二类城市为省会城市和经济发达地区等2500元/平方米等，有利于城市住宅消费引导。
2、实行住房实名制度和一户一房住宅保障政策，对于投资住宅和购第二套住宅进行政策引导，如实行物业税等。
3、对同地段、同宗地、不同户型面积的住宅，实施不同的土地年金，如90平方米以下面积的实行基准年金2元/平方米/月，90—120平方米的年金标准上升10%，120—150平方米的年金标准上升20%，150—200平方米的年金标准上升30%，200—300平方米的年金标准上升50%，300平方米以上的的年金标准上升100%，这样有利于居民理性消费。对于住宅投资的也可比照执行，如同一个人名下的住宅总面积达到上述标准，按上述标准的30%或50%执行。
4、实行房地产交易市场管制政策，比照汽车交易管理制度建立城市房地产交易市场，对新房、旧房交易实行规范化管理。
5、实行租房登记制度，对于已登记的出租房交税时可以抵减已交土地年金。
6、对于低收入家庭可实行土地年金先交后返的低保政策，保障这部分人的居住权，实行低保政策的家庭不得购买第二套住宅。
7、政府根据地方经济发展水平，按每5年一次适时上调或下调土地年金比率，以有效调整或刺激经济发展。
8、对于地方财政缺口较大的，在土地年金支付能力许可的情况下，可对缺口资金发行土地年金票据或国债。在充分研究准备的情况下，可将养老社保资金转为土地年金票据息票，以稳定、持续的土地年金收入保障社会养老需求。
各地的商品房价格在国家相关部门的政策调控下，仍然持续大幅走高，这不但影响到居民的住宅保障需求，也影响到我国宏观经济的走向，本文从房地分置的新开发模式来解决目前房地产市场所反映的国家调控难、居民购房难现象，探讨建立国家新的住宅保障公共政策的可能性。
一、房地分置的运作模式
目前居民住宅的商品房价格组成为土地出让价格、各种政府规费、开发施工成本、税费和开发商利润等组成，其中土地出让价格和政府规费已经占到商品房售价的30～50％，这部分费用大大增加了居民的购房的支出，而这部分成本是商品房使用期限(居民住宅用地70年)内的一次性支出。
房地分置的开发模式就是要扣除土地出让价格和各种政府规费，直接以房地产商开发成本+开发利润+税费作为商品房销售价格，这将极大地降低居民购房支出。而土地出让价格和各种政府规费则由政府相关部门(如税务部门)在土地使用期限内按年向住房居民收取。
以一亩住宅用地计算，按容积率2.0计算商品房面积为1334平方米，以200万元/亩住宅用地测算，商品房土地分摊价格为1500元/平方米，政府各种规费按200元/平方米计算，开发商的建筑施工成本及室外工程和配套设施按2000元/平方米计算，再加上相关税费10％(营业税及附加、契税、印花税、土地增值税、企业所得税等)和开发商利润10％计算，商品房平均销售价格应该在4600元/平方米以上，如考虑开发商的宣传费、项目策划费等营销费用，商品房售价在5000元/平方米以上就不足为奇了。
以房地分置的开发模式，商品房价格为开发商的建筑施工成本及室外工程和配套设施按2000元/平方米计算，再加上相关税费10％(营业税及附加、契税、印花税、土地增值税、企业所得税等)、开发商利润10％和相关营销费用5％计算，此商品房平均价格不足2700元/平方米，相对旧商品房价格居民购房成本下降了46％。扣除1700元/平方米的土地价格和政府规费，还节约了600元/平方米的相关利税支出。而1700元/平方米的土地价格和政府规费由购房者在70年内按年支付，付款标准则为每年24元/平方米或每月2元/平方米(以下将该费用称为土地年金)，这就大大减轻了购房者的支付压力。
二、房地分置开发模式的优点
1、积极有效降低了商品房价格，首先有利于建立以“人人有住房”为目标的政府住宅保障公共政策，体现政府在住房政策上的公平性和普及性；再者通过按住宅面积支付土地年金，有利于引导消费者理性购房，住大房不但购房成本增加，而且相应的土地年金按住宅面积计缴也相应增加；再次间接降低了金融机构住宅贷款总量，有利于防范和降低金融风险；最后降低了购房者一次性购房支出，有利于增加居民的其他消费支出，间接调整国民经济发展模式。
2、围绕土地年金收支有利于建立平稳、持续的财政收支政策，有效防范地方财政出现卖地财政和以房地产业为支柱的畸形经济发展模式，防止出现房地产经济的泡沫化，因为房地产泡沫就是土地预期收益的泡沫。
3、通过土地年金和城区标准地块价格，首先有利于建立城市房租标准价格体系，对城市规划战略具有价格指导作用；再则引导购房者根据工作和生活需要就近购房或租房，有利于减轻城市交通、物流、消费等流动性压力；最后政府可以通过土地年金变动，可以起到调控城市区域内经济发展的作用。
4、通过土地年金标准，可以提高土地利用效率，有利于引导房地产商开发经济适用户型。如上例容积率提高到4.0，土地年金标准仅为每月1.13元/平方米或每年13.57元/平方米。相同地段同等价格标准的住宅，高层住宅相对中低层住宅土地年金支出降低较多。
三、房地分置开发模式的缺点和困难
1、地方政府财政收入中售地和房地产相关税费收入从实行房地分置政策开始会大幅下降，一方面土地开发成本和城市维护费用持续上升，另一方面可供支配的收入大幅下降，这是房地分置开发模式相对地方政府存在的最大的问题，不但考验地方政府财政收支平衡能力和地方执政者的智慧，还对地方原有的房地产开发模式和开发商是一个冲击。但另一方面如果地方政府进行试点推行，再逐步扩大覆盖面的基础上，在保证地方财税收入稳定持续增长的前提下，可提高地方城市化水平和城市可居住性方面的综合竞争力。另外可将原划拨土地修建的公房(非商品房部分)纳入土地年金收取范围，不但可以扩大征收面，还可以维护国家住房政策的公正性。对于地方财政缺口较大的，在土地年金支付能力许可的情况下，可对缺口资金发行土地年金票据或国债。
2、土地年金收取的规范性。因土地年金是新的房地产政策试点，年金收取可能出现较多的问题，但是比照住房公积金政策可由住房公积金管理部门进行规范和管理，并适时纳入财政管理范围。
3、房地产商目前正在开发和销售的商品房，因房地分置住宅售价低的影响，可能销售困难。对于这个矛盾可采取两个策略：一是这部分商品房价格不动，与原有商品房一样在土地有效使用年限内不收取土地年金，并限定一定期限进行保护性销售；二是对这部分商品房实行房地分置政策，按政策和政府核定价格进行销售，并由财政按已交的原土地价款、政府规费实行退还。
四、政府对房地分置政策辅导和引入
1、政府对住宅按五类或七类城市进行平均房价限定，如一类城市北京、上海、广州、深圳房价为3000元/平方米，二类城市为省会城市和经济发达地区等2500元/平方米等，有利于城市住宅消费引导。
2、实行住房实名制度和一户一房住宅保障政策，对于投资住宅和购第二套住宅进行政策引导，如实行物业税等。
3、对同地段、同宗地、不同户型面积的住宅，实施不同的土地年金，如90平方米以下面积的实行基准年金2元/平方米/月，90—120平方米的年金标准上升10%，120—150平方米的年金标准上升20%，150—200平方米的年金标准上升30%，200—300平方米的年金标准上升50%，300平方米以上的的年金标准上升100%，这样有利于居民理性消费。对于住宅投资的也可比照执行，如同一个人名下的住宅总面积达到上述标准，按上述标准的30%或50%执行。
4、实行房地产交易市场管制政策，比照汽车交易管理制度建立城市房地产交易市场，对新房、旧房交易实行规范化管理。
5、实行租房登记制度，对于已登记的出租房交税时可以抵减已交土地年金。
6、对于低收入家庭可实行土地年金先交后返的低保政策，保障这部分人的居住权，实行低保政策的家庭不得购买第二套住宅。
7、政府根据地方经济发展水平，按每5年一次适时上调或下调土地年金比率，以有效调整或刺激经济发展。
8、对于地方财政缺口较大的，在土地年金支付能力许可的情况下，可对缺口资金发行土地年金票据或国债。在充分研究准备的情况下，可将养老社保资金转为土地年金票据息票，以稳定、持续的土地年金收入保障社会养老需求。
